La souscription d’une assurance chômage n’est pas obligatoire, mais certains établissements financiers peuvent l’exiger, sous peine de refuser le prêt sollicité.
Ce comportement des établissements financiers s’explique par la recrudescence du chômage au cours de ces dernières années. Par conséquent, les prêts immobiliers sont de plus en plus souvent accompagnés d’une assurance perte d’emploi ou assurance-chômage.

L’assurance-chômage est un contrat conclu entre le prêteur et l’assureur et dont bénéficie l’adhérent : l’emprunteur. Cette assurance garantit à l’emprunteur le remboursement d’une partie des échéances en cas de chômage.

Les contrats ne sont pas réglementés et varient d’un établissement de crédit à un autre.

Il ne faut pas comparer les contrats en se fondant uniquement sur leur coût apparent (même exprimé en termes d’incidence sur le TEG), mais il faut également évaluer précisément le contenu des garanties. Les contrats les moins chers peuvent être en effet ceux qui couvrent le moins bien ; certains contrats peuvent également prévoir des exclusions qui ne conviennent pas au cas personnel de l’emprunteur, ou avoir des conditions d’âge plus restrictives que d’autres.

En conséquence, des questions sont à se poser pour avoir une vision plus claire du contenu des garanties. Voici une liste de questions, liste non exhaustive :

• Quel est l’âge limite d’admission pour les différentes garanties ? Si vous l’avez dépassé, existe-t-il une option « senior » et à quel prix ?
• Quel est l’âge limite de couverture pour les différentes garanties (même remarque sur l’option senior) ?
• Quel est le délai de carence pour les différentes garanties (non applicable pour l’assurance décès)?
• Quel est le délai de franchise pour l’incapacité de travail et l’invalidité permanente?
• Quel est le montant indemnisé en incapacité de travail ? En invalidité permanente ?
• Quelle est la durée d’indemnisation en incapacité de travail ? En invalidité permanente?
• Êtes-vous concernés par certaines des exclusions ?
• La garantie incapacité de travail concerne-t-elle l’exercice de votre activité, ou de toute activité professionnelle ?
• Si vous êtes caution d’un prêt, ou si votre prêt est cautionné par un tiers, la personne qui se porte caution peut-elle être garantie pour tous les risques, même si sa caution n’est pas « activée » ?
• Les personnes inactives peuvent-elles être garanties en incapacité de travail et en invalidité permanente?

Le banquier doit répondre aux interrogations de l’emprunteur en cas de doutes sur le contenu des garanties proposées. En effet, la banque a un devoir d’information et de conseil. Sa responsabilité peut être engagée au cas où il apparaîtrait clairement qu’il y a eu un défaut de conseil de sa part, en particulier pour les réponses à donner au questionnaire médical.

Le coût de l’assurance peut être établi de deux manières :

• En pourcentage par rapport au capital emprunté (la cotisation mensuelle est donc fixée du début à la fin du crédit),
• Ou en pourcentage par rapport au capital restant dû (la cotisation est dégressive de mois en mois).

C’est ce mode de calcul qui est souvent à l’origine de différends sur les taux constatés entre les établissements de crédit. Lorsqu’un taux est communiqué, il est important de savoir à quel capital il s’applique. Le coût de l’assurance représente une part importante du total des mensualités et cette somme peut représenter jusqu’à 10% des mensualités. La seule comparaison possible de coût sur le plan de la rigueur financière reste celle de l’incidence sur le taux effectif global du prêt (TEG), que toutes les banques sont tenues communiquer en même temps que l’offre de prêt proprement dit. Son poids varie de 0,47% pour les contrats les plus économiques à 0,65% pour les plus chers.

A cela s’ajoutent les surprimes éventuelles qui sont à régler pour la prise en compte de certains risques particuliers.

En matière d’assurance décès – invalidité – incapacité, le montant de la prime d’assurance est fixé pour toute la durée du prêt et ne peut faire l’objet d’aucuns ajustement, à la différence des primes payées sur certains contrats d’assurance perte d’emploi qui peuvent varier en cours de contrat.

Attention : La présentation du montant varie selon les établissements bancaires, ce qui rend les comparaisons difficiles. Le coût peut être présenté en taux mensuel ou en taux annuel, en pourcentage du montant à assurer ou en euros par mois. L’assiette de paiement, c’est-à-dire la base sur laquelle est calculé le taux , peut également être soit le capital emprunté, soit le capital restant dû. Il convient alors de vérifier la base de calcul du taux de l’assurance avant d’en calculer le coût réel.

Notons que les banques ont l’obligation de faire apparaître dans leur offre de prêt le coût total de l’assurance et le montant des mensualités d’assurance. Ainsi, il est possible de comparer directement le coût total des contrats. Cette méthode ne prend pas en compte les échéances de paiement mais elle a l’avantage de la simplicité !

Au préalable, notons qu’il est recommandé de demander à sa banque, avant la conclusion du contrat, un exemplaire des conditions générales et particulières d’assurance.

q     La date de prise d’effet des garanties :

La date d’effet est prononcée lorsque les formalités d’entrée dans l’assurance sont accomplies, que l’offre de prêt est signée et que le dossier a été accepté par l’assureur.

Dans certains cas, l’effet des garanties est lié au déblocage des fonds.

q     La date de cessation d’effet des garanties :
Les garanties et les prestations cessent dans les cas suivants :

-                au terme contractuel du contrat de prêt ;

-                en cas de remboursement anticipé total du capital dû ;

-                ou en cas de non-paiement des primes.

-                de plus, les garanties cessent à l’âge limite défini pour chacune d’elles.

Rappelons également en ce qui concerne la garantie incapacité de travail, toute reprise d’activité même partielle entraînera l’arrêt du versement des prestations.

En pratique, il est rarissime qu’une compagnie d’assurance rejette totalement un dossier.

En général elle proposera la prise en charge de garanties moyennant le paiement d’une surprime.

En cas de refus de la compagnie de revenir sur sa décision, il est alors possible de recourir à un autre assureur. En effet, les critères varient d’une compagnie à une autre.

Certaines exclusions peuvent être liées à des risques particuliers comme l’âge, le caractère dangereux d’une profession ou de la pratique de sports à haut risque. Dans ce cas, il est recommandé de déléguer à la banque un contrat d’assurance souscrit par ailleurs ou de s’adresser à des compagnies ou des courtiers spécialisés dans l’assurance de ces risques.

Si le coût de ces assurances spécifiques apparaît trop élevé, il est possible de proposer à son banquier d’autres sûretés comme la caution d’une autre personne, qui aura intérêt à s’assurer de son côté (à condition que le contrat le permette) ;

également le nantissement de placements ou de contrats d’assurance vie. Dans cette hypothèse du contrat d’assurance vie par exemple, l’assuré nantit au profit de sa banque, c’est à dire désigne celle-ci comme bénéficiaire, un capital dont il peut disposer par ailleurs.

Le questionnaire de santé est indispensable afin que l’assureur dispose d’information sur l’état de santé du futur assuré en vue d’apprécier le « risque » qu’il prend en charge et ainsi d’accepter ou de refuser de contracter avec lui ou éventuellement d’accepter moyennant le paiement de surprimes s’il estime qu’il y a un risque particulier.

Il fait le point sur l’état de santé : opérations subies, antécédents familiaux (diabète, maladie de cœur, suicide), affections diverses (rhumatismes, pression artérielle, dépressions nerveuses, tumeurs), arrêts de travail, cures, traitements spécialisés. Il faut y répondre par oui ou par non et préciser la date et la nature des interventions et des séjours dans des établissements spécialisés.
Les déclarations portées sur le questionnaire de santé engagent le futur assuré. En effet, par la signature elles sont certifiées exactes et fondent le contrat d’assurance.

En cas de déclaration inexacte, même si l’erreur n’a aucun lien avec la cause de la maladie, cela peut être sanctionné lors de la demande d’indemnisation, comme le prévoit le Code des Assurances:

• si la fausse déclaration est intentionnelle et la preuve de la mauvaise foi est rapportée, l’assureur peut opposer la nullité du contrat, et donc refuser toute indemnité ;
• s’il s’agit d’une erreur de bonne foi, sera alors appliquée la règle proportionnelle, c’est-à-dire que l’indemnité sera réduite en proportion de la prime payée par rapport à ce qu’elle aurait dû être si le risque avait été déclaré.

Il vaut donc mieux connaître au départ la surprime ou l’exclusion éventuelle qui pourrait s’appliquer plutôt que de risquer, en cas de sinistre, un refus d’indemnisation de l’assureur.
Le secret médical :

L’agence bancaire n’est qu’un intermédiaire entre l’assureur et l’assuré. Elle est tenue au secret médical des pièces transmises au même titre que l’assureur.

Vous souhaitez que la banque ne connaisse pas votre état de santé ?

Dans ce cas, l’assuré demande à envoyer lui-même directement le dossier médical le concernant au médecin-conseil de l’assureur. Celui-ci communiquera ensuite sa décision à la banque, positive ou négative, mais celle-ci n’a pas à connaître le détail du dossier médical.

Cette procédure particulière existe dans toutes les banques et ne peut pas être refusée.

La couverture par un contrat individuel peut se justifier dans les deux cas suivants :

* Ou bien l’assuré est un « très bon risque », c’est-à-dire qu’il est jeune, en bonne santé, a une situation et des revenus professionnels stables, et peut bénéficier de conditions d’assurance très favorables ;

* Ou bien il est un « mauvais risque » pour des questions d’âge, d’état de santé ou de profession dangereuse, et l’assurance groupe couvre mal ou à un coût plus élevé (surprime) qu’une assurance souscrite par ailleurs.

Dans ces deux cas, il apparaît opportun de négocier, avec la banque qui accordera le prêt, le transfert à son profit de ces garanties.

C’est ce que l’on appelle la « délégation d’assurance ».

Dans la pratique, la délégation d’assurance est plutôt utilisée dans le second cas (mauvais risque) que dans premier (très bon risque), car les compagnies d’assurance cherchent précisément à diminuer leur risque moyen en gardant les bons risques et en éliminant les mauvais.

La procédure de délégation d’assurance comporte cependant certains dangers pour les banques et elles peuvent refuser d’être couvertes par un assureur externe . Elles ne donneront leur accord qu’après un examen approfondi des clauses du contrat proposé, et de la qualité des garanties qui leur sont offertes. En outre, les banques n’aiment pas cette démarche car elle les prive d’une commission versée par les compagnies d’assurance avec lesquelles elles ont négocié un contrat groupe.

La banque vous proposera toujours de bénéficier du contrat de groupe qu’elle a négocié avec une compagnie d’assurances pour ses clients. Ces contrats de groupe assurent actuellement plus de 90% des emprunteurs immobiliers en France.

Les contrats de groupe ont les caractéristiques suivantes :

-                les formalités d’adhésion sont simples ;

-                le coût de l’assurance de groupe reflète le risque moyen des clients car les risques sont mutualisés. Les bons risques compensent les mauvais risques et la tarification est unique pour tous les adhérents, quels que soient leur âge et leur profession (à l’exception de certains contrats qui prévoient un taux d’appel pour les très bons risques);

-                les frais de gestion sont moins élevés que dans un contrat souscrit à titre individuel.

Chaque banque impose son contrat de groupe et il est dans la pratique difficile de négocier son prêt immobilier avec une banque, et un contrat d’assurance avec un autre établissement. La concurrence est cependant si vive dans le domaine des prêts immobiliers que certaines banques se montrent maintenant plus ouvertes à des assurances « externes », qu’il est alors possible de déléguer en leur faveur.

De façon générale, les contrats d’assurance excluent des garanties Décès et Invalidité Absolue et Définitive les conséquences des risques suivants :

• suicide de l’assuré dans la (ou les deux) première(s) année(s) d’assurance, quelle qu’en soit la cause ;
• fait intentionnellement causé ou provoqué par l’assuré ;
• fait de guerre étrangère lorsque la France est partie belligérante, sous réserve des conditions qui seraient déterminées par la législation à intervenir concernant les assurances sur la vie en temps de guerre ;
• guerre civile ou étrangère, émeute, insurrection, attentat, acte de terrorisme, quel que soit le lieu où se déroulent ces événements et quels qu’en soient les protagonistes, dès lors que l’assuré y prend une part active ;
• effets directs ou indirects d’explosions, de dégagements de chaleur, d’irradiations provenant de la transmutation des noyaux d’atomes ;
• démonstrations, raids, acrobaties, compétitions aériennes ;
• vols sur appareils non munis d’un certificat de navigabilité ou pour lesquels le pilote ne possède pas un brevet ou une licence valide ;
• pratique de sports aériens dangereux tels que parachutisme, vols sur ailes volantes, ULM, delta-plane, parachute ascensionnel et parapente.

Les garanties Invalidité et Incapacité de travail peuvent en outre exclure les risques suivant :

• les risques liés à certaines compétitions sportives et entraînements s’y rapportant (courses motocyclistes, automobiles ou motonautiques, sports de combat, hippiques, de neige ou de glace);
• les risques occasionnés par l’alcoolisme ou par l’usage de stupéfiants hors de toute prescription médicale ;
• les risques résultants de dépression nerveuse ou de « mal de dos » tel que lombalgie, sciatique, lumbago, etc..

Remarque : les compagnies d’assurance ont récemment durci leurs conditions en ce domaine et le risque d’incapacité de travail n’est couvert que s’il y a hospitalisation pendant une période minimum de 14 ou 30 jours.

La liste des exclusions est longue. Certains contrats peuvent ne pas comporter certaines de ces exclusions ou en comporter d’autres, en particulier pour la pratique des sports. Il est donc préconisé de consulter très attentivement ces clauses et à vérifier si l’assuré est concerné.

Si certaines des exclusions du contrat standard proposé visent la profession exercée ou le sport pratiqué par l’assuré, il est possible d’en négocier la suppression avec la compagnie d’assurances contre paiement d’une « surprime». Il est également possible de proposer à la banque de déléguer à son profit une assurance dont vous bénéficiez déjà, sachant que la banque n’est pas tenue de l’accepter et devra évaluer la qualité des garanties qui lui sont proposées.

-            En cas d’incapacité de travail, l’assureur remboursera à la banque, toujours dans la limite de la quotité assurée, le montant des mensualités qui viennent à échéance après une période continue d’incapacité de 3 ou 4 mois en général, quelquefois 6 mois pour certains contrats dans certains cas particuliers (comme la dépression…). C’est ce qu’on appelle le « délai de franchise ». Il est alors conseillé de vérifier la façon dont on peut être couvert pendant cette période par son régime de Sécurité Sociale ou par son contrat de travail.

Les remboursements couvrent en général 100% de l’échéance, mais attention : certains contrats limitent les remboursements à un pourcentage de garantie fixé lors de la souscription.

Attention également à la définition de l’incapacité de travail : dans certains contrats, celle-ci est constatée lorsque l’assuré est inapte à exercer toute activité procurant gain ou profit, et non inapte à exercer son activité professionnelle comme on pourrez le penser. Si l’assuré exerce une activité professionnelle particulière et qu’il a des difficultés à exercer une autre activité sans perte importante de revenus (le cas d’un chirurgien par exemple), il est alors prudent de penser à s’assurer contre l’incapacité de travail qui vise la profession en question.

• L’indemnisation cessera dès que sera reprise une activité professionnelle, même partielle. La persistance de l’inaptitude pourra donner lieu, sur constatation médicale, à la « consolidation » de l’incapacité de travail en invalidité permanente.

Dans l’hypothèse d’une rechute en incapacité en raison de la même maladie survenant moins de 6 mois après la date de fin d’incapacité précédente, certains assureurs indemnisent immédiatement, beaucoup ne prennent en charge les remboursements qu’après l’application d’un nouveau délai de franchise.

-            En cas d’invalidité permanente totale ou partielle, l’assureur réglera une part des mensualités proportionnelle au taux d’invalidité. La règle est une prise en charge intégrale pour un taux d’invalidité supérieur à 66%, une prise en charge proportionnelle entre 33 et 66%, et pas de prise en charge au-dessous de 33%.

Dans ce cas également l’assureur se réserve le droit d’apprécier la réalisation du risque. Dans certains cas particuliers il pourrait retenir un taux d’invalidité pour le règlement des prestations différent de celui de la Sécurité Sociale ou d’un autre organisme.

• Beaucoup de contrats limitent la durée de prise en charge et ne prévoient de continuer à verser des prestations à taux plein au-delà d’une durée maximum de 3 ans par exemple que lorsque le taux d’invalidité est supérieur à 66%. Les contrats les plus favorables continuent à appliquer la règle de proportionnalité jusqu’au bout.

Les garanties invalidité permanente et incapacité de travail sont celles qui entraînent le plus de litiges au moment de leur mise en jeu. Plusieurs formules sont possibles et il est conseillé à l’emprunteur de lire attentivement l’ensemble des clauses.